به گزارش افق امروز ؛ در این مطلب روش های تبدیل رهن و اجاره را بررسی میکنیم
تخمین رهن کامل
بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، قیمت رهن کامل یک خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختش می‌گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه محاسبه می‌شود. نرخ سود بانکی در سال های اخیر در تعیین این عرف نیز تاثیر گذار بوده است.
اگر خانه نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بالاتر باشد، این ضریب به یک ششم نزدیک می‌شود.
رهن کامل = (۴ تا ۶) ÷ (متراژ × قیمت هر متر مربع)
البته با توجه به افزایش قیمت زیاد مسکن در سال های اخیر، برای خانه هایی با قیمت(منطقه) بالا و متراژ بالا، عدد این تناسب تغییر می‌کند و از یک ششم کوچکتر می‌شود.
مثلا فرض کنید خانه‌ای ۱۰۰ متری و نوساز در محله‌ای قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری ۳ میلیون تومان است. بنابراین رهن کامل آن حدودا ۷۵ میلیون تومان می‌شود. ۷۵=۴/(۳*۱۰۰)
حالا اگر عمر آن خانه مثلا حدود ۱۰ سال باشد، رهن کاملش ۵۰ میلیون می‌شود. ۵۰=۶/(۳*۱۰۰)
|
بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، تخمین رهن کامل یک خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختش می‌گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه محاسبه می‌شود. |
محاسبه رهن و اجاره
در بسیاری از موارد مالکان تمایل ندارند که خانه‌شان را رهن کامل بدهند و مدل رهن + اجاره را بیشتر می‌پسندند. اما از کجا بفهمیم اجاره و رهنی که مالک پیشنهاد کرده منصفانه است؟ رهن همراه با اجاره چطور محاسبه می‌شود؟
برای تبدیل رهن و اجاره در عرف بازار هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می‌شود. برای مثال در نمونه‌ای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد خانه را اجاره کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)، تقریبا باید ماهیانه ۲ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره بپردازد. ۲۲۵۰۰۰۰ = ۳۰۰۰۰ * ۷۵
| فرمول تبدیل رهن به اجاره:
برای تبدیل رهن به اجاره معمولا هر ۱ میلیون تومان رهن را معادل ۳۰ هزار تومان در نظر می‌گیرند؛ هر چند که این قیمت در شرایط مختلف ممکن است بیشتر شود. |
اما اگر مستاجر قصد داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد باید مقدار مابهتفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند. برای روشن شدن قضیه باز هم به مثال قبل بر‌می‌گردیم. فرض کنید مشتری بخواهد ۲۵ میلیون تومان بابت رهن بپردازد.
مابهتفاوت ۲۵ میلیون با ۷۵ میلیون (رهن کامل خانه)، ۵۰ میلیون تومان است که باید این مبلغ را با همان فرمول به ازای هر یک میلیون ۳۰ هزار تومان به اجاره تبدیل کرد. در نتیجه اجاره ماهیانه مشتری یک میلیون و پانصد هزار تومان می‌شود (۱۵۰۰۰۰۰ = ۳۰۰۰۰ * ۵۰).
به این ترتیب می‌توان فهمید اجاره پیشنهادی مالک جای چانه زدن دارد یا نه. مثلا اگر در این مثال مالک پیشنهاد ۲۵ میلیون رهن و ماهانه ۲ میلیون تومان اجاره را مطرح کرده باشد، با توجه به اختلاف مبلغ پیشنهادی با عرف بازار می‌توان کمی سر قیمت چانه زد.
به ازای هر ۱۰۰ میلیون رهن چقدر اجاره؟
با توجه به فرمولی که بالا گفته شد و با توجه به قیمت بالای اجاره خانه ها این روز ها عدد مبنای تبدیل اجاره به رهن در شهر های بزرگ مثل تهران، به ازای هر ۱۰۰ میلیون تومان از مبلغ رهن است، در نتیجه کافی است برای این کار به عداد فرمول بالا دوتا صفر اضافه کنیم. یعنی: به ازای هر ۱۰۰ میلیون تومانی که از مبلغ رهن کم می‌شود معادل ۳ میلیون تومان به اجاره اضافه می شود.
به ازای هر یک میلیون اجاره چقدر رهن؟
در نتیجه به ازای هر یک میلیون تومان اجاره که به مبلغ اجاره اضافه یا کم شود باید ۳۳.۳ میلیون تومان به پول پیش اضافه یا کم شود.
چند نکته مهم در تبدیل رهن و اجاره
- هرچند مبناهایی که در این مطلب به آن اشاره شد عرف فعلی بازار است، اما باید به این توجه داشته باشید که ممکن است این نسبت‌ها منطقه به منطقه و شهر به شهر با هم تفاوت داشته باشد. مثلا ممکن است در محله‌های خوب، نرخ تبدیل رهن و اجاره به جای هر یک میلیون ۳۰ هزار تومان، هر یک میلیون ۳۵ هزار تومان باشد.
- نکته بعد این است که نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. مثلا اگر نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند مالک با توجه به اینکه سود دریافتی‌اش از خواباندن پول رهن در بانک بیشتر می‌شود، می‌تواند نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالاتر در نظر بگیرد.
- در پایان مدنظر داشته باشید گاهی اوقات ممکن است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه عرف بازار کم نشود. در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما باید اجاره یا رهن را تا عرف بازار کاهش دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه به گونه‌ای است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همیشه به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.
جمع‌بندی
- برای محاسبه قیمت رهن کامل هر خانه باید قیمت هر متر مربع از آن ملک را در متراژ خانه ضرب کرد و سپس با توجه به سن بنا قیمت کل ملک را تقسیم بر ۴ یا ۶ نمود.
- برای تبدیل بخشی از رهن به اجاره باید مبلغ رهن قابل تبدیل را تقسیم بر ۱ میلیون تومان کرد و نتیجه را در ۳۰ هزار تومان ضرب نمود.
- بسته به میزان سود بانکی و شرایط خانه و منطقه ممکن است نحوه محاسبه رهن و اجاره که در عرف معمول است مد نظر قرار نگیرد و این مورد در همه جا صدق نکند.