به گزارش افق امروزدر کنار این تحولات، تغییر الگوی تقاضا نیز موجبات تغییر رفتار سرمایه‌گذاران و خریداران را فراهم آورد. در این گزارش تحلیلی، با بررسی دقیق آمار رسمی، مصاحبه‌های اختصاصی و نظرات کارشناسان مطرح، به تحلیل ابعاد مختلف بحران مسکن پرداخته و چشم‌اندازهای احتمالی سال ۱۴۰۴ را ارزیابی می‌کنیم.
رکود تورمی و نوسانات قیمت در بازار مسکن
در نیمه دوم سال ۱۴۰۳، بازار مسکن به ویژه در شهر تهران شاهد کاهش قابل توجه تعداد معاملات رسمی بود. از یک سو، رکود تورمی و افزایش نسبی قیمت‌ها به همراه کاهش توان خرید متقاضیان، موجبات کاهش فعالیت‌های معاملاتی را فراهم نمود؛ از سوی دیگر، نوسانات قیمتی که در ابتدای سال مشاهده می‌شد، به دلیل فقدان تقاضای موثر به صورت جهشی ثبت نشد. بر اساس آمارهای رسمی منتشر شده توسط بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن تهران در اوایل سال حدود ۹۰ میلیون تومان گزارش شده بود؛ اما افزایش تدریجی قیمت‌ها در کنار رکود معاملات، تصویری متناقض از وضعیت اقتصادی ارایه داد. در این میان، کارشناسان اقتصادی معتقدند که مسکن به عنوان یکی از امن‌ترین شاخص‌های سرمایه‌گذاری در بلندمدت، حتی در شرایط رکود و کاهش فعالیت‌های معاملاتی، جایگاه ویژه خود را حفظ می‌کند. این موضوع در کنار نگرانی‌های جاری، سوالاتی را در خصوص آینده بازار مسکن مطرح می‌کند؛ چرا که افزایش قیمت‌ها در زمانی که توان خرید متقاضیان کاهش یافته، می‌تواند منجر به ایجاد فضای ناپایدار و عدم اعتماد مصرف‌کنندگان شود.
خلأ سامانه‌های ثبت قرارداد و پیامدهای اطلاعاتی
یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های حوزه مسکن در سال ۱۴۰۳، خلأ اطلاعاتی ناشی از عدم کارکرد صحیح سامانه‌های ثبت قرارداد مانند «خودنویس» و «کاتب» بود. مشاوران املاک به موضوع اشاره کردند و اظهار داشتند که از مرداد ماه گذشته، خروجی‌های سامانه‌های ثبت اطلاعات به‌گونه‌ای نبوده که تصویر دقیقی از وضعیت معاملات ارایه دهد. این عدم انطباق میان ارقام ثبت شده و واقعیت معاملات، باعث سردرگمی در ارزیابی وضعیت بازار، کاهش شفافیت و ایجاد ابهام در میان سرمایه‌گذاران گردید. داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک، در مصاحبه‌ای انحصاری با خبرگزاری خبرآنلاین در تاریخ ۲۵ مرداد ۱۴۰۳ اظهار داشت: «ثبت دقیق قراردادها نه تنها بستر شفافیت را فراهم می‌کند بلکه زمینه‌ساز تصمیم‌گیری‌های بهینه در حوزه قیمت‌گذاری و سیاست‌های اقتصادی می‌شود. عدم وجود اطلاعات دقیق از وضعیت معاملات، ما را در ارزیابی صحیح وضعیت بازار دچار مشکل کرده است.» این اظهارات نشان‌دهنده ضرورت بهبود زیرساخت‌های فناوری اطلاعات و هماهنگی بیشتر میان نهادهای مسوول ثبت معاملات می‌باشد. بسیاری از کارشناسان معتقدند که اصلاح سامانه‌های ثبت، علاوه بر افزایش شفافیت، اعتماد عمومی به بازار مسکن را نیز به‌طور چشمگیری افزایش خواهد داد.
تغییر الگوی تقاضا و افزایش روند اجاره‌نشینی
در سال ۱۴۰۳ شاهد تغییرات بنیادین در الگوی تقاضای بازار مسکن بوده‌ایم. کاهش توان خرید متقاضیان باعث شد تا تعداد خریداران ملک کاهش یابد و در عوض، روند اجاره‌نشینی به چشم بیاید. این تغییر رفتار مصرف‌کنندگان، به ویژه در شهرهای بزرگ مانند تهران، نشان از تحولات عمیق در فرهنگ سرمایه‌گذاری و استفاده از دارایی‌های ملکی دارد. برخی کارشناسان معتقدند که افزایش تعداد مستأجران می‌تواند در بلندمدت منجر به افزایش قیمت‌های اجاره‌بها و تغییر در ساختار سرمایه‌گذاری شود. به عبارت دیگر، بازار خرید ملک به تدریج جای خود را به بازار اجاره می‌دهد. این موضوع، از یک سو فرصت‌هایی را در جهت تدوین سیاست‌های حمایتی از مستأجران و از سوی دیگر، چالشی برای تنظیم مقررات مالکیت و اجاره در سطح کشور به همراه خواهد داشت. در همین راستا، مسوولان نظارتی تاکید کردند که ارایه داده‌های رسمی و دقیق از روند اجاره‌نشینی، به تصمیم‌گیری‌های کلان در حوزه سیاست‌های مسکن کمک خواهد نمود. از طرف دیگر، سرمایه‌گذاران نیز باید با نگاهی بلندمدت به این تغییر رفتار مصرف‌کنندگان، استراتژی‌های خود را تطبیق دهند.
عوامل اقتصادی کلان و تأثیرات متقابل بازارهای مالی
یکی از جنبه‌های مهم تاثیرگذار بر بازار مسکن، ارتباط آن با عوامل اقتصادی کلان نظیر نوسانات ارز، افزایش نقدینگی و سیاست‌های پولی است. در سال ۱۴۰۳، تورم مداوم به همراه نوسانات شدید در بازارهای ارز و طلا، باعث شد تا حرکت بازار مسکن با تأخیر نسبت به سایر شاخص‌های اقتصادی واکنش نشان دهد. ساختار سنگین معاملات ملکی و چسبندگی قیمتی به نوعی بیانگر واکنش آهسته این بازار در مقابل تغییرات اقتصادی بوده است. کارشناسان اقتصادی به این نکته اشاره دارند که افزایش نقدینگی، بدون وجود تقاضای واقعی، قادر به ایجاد رونق پایدار در بازار مسکن نخواهد بود. در این میان، هماهنگی دقیق میان سیاست‌های پولی و مالی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. به عنوان مثال، در مصاحبه‌ای که توسط خبرگزاری تسنیم منتشر شد، یکی از کارشناسان اقتصادی برجسته اظهار داشت: «تحولات در بازار ارز و افزایش نقدینگی در اقتصاد کشور، اگرچه می‌تواند فشارهایی بر قیمت‌ها وارد آورد، اما بدون وجود تقاضای واقعی و افزایش توان خرید، این تحولات نمی‌توانند به تحقق یک بازار پویا و پایدار منجر شوند.» این دیدگاه نشان می‌دهد که سیاست‌گذاران باید به دقت شرایط موجود را بررسی و با اتخاذ سیاست‌های اصلاحی، زمینه هماهنگی میان بخش‌های اقتصادی مختلف را فراهم آورند.
عدم سامانه‌ای واحد و کارآمد عامل سردرگمی مستاجران شده است
یکی از نقاط قوت گزارش‌های اخیر در حوزه مسکن، مصاحبه‌های اختصاصی با مسوولان و کارشناسان متولی این حوزه است. همانطور که در مصاحبه‌ای با خبرگزاری خبرآنلاین در تاریخ ۲۵ مرداد ۱۴۰۳، داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اتحادیه مشاوران املاک اظهار داشت: «ثبت دقیق قراردادها نه تنها بستر شفافیت را فراهم می‌کند بلکه زمینه‌ساز تصمیم‌گیری‌های بهینه در حوزه قیمت‌گذاری و سیاست‌های اقتصادی می‌شود.» این اظهارنظر، در کنار سایر مصاحبه‌ها، تصویری جامع از چالش‌ها و نقاط ضعف سامانه‌های ثبت اطلاعات ارایه می‌دهد. همچنین، بذرافشان در مصاحبه‌ای با تسنیم تاکید کرد که:«تنظیم سیاست‌های حمایتی و به‌روز رسانی سامانه‌های ثبت قرارداد، از الزامات ضروری برای ایجاد یک بازار مسکن پویا و شفاف است.» نظرات متفق‌القول کارشناسان نشان می‌دهد که ضمن وجود نگرانی‌های جدی در خصوص ثبات بازار، کارشناسان بر ضرورت بهبود زیرساخت‌های فناوری و هماهنگی میان نهادهای نظارتی تأکید دارند.
نقش مشاوران املاک در بهبود وضعیت بازار
مسوولیت مشاوران املاک در شرایط بحرانی سال ۱۴۰۳ بیش از پیش مشهود شده است. از سویی، نقش آنها در ثبت دقیق معاملات و ارایه داده‌های رسمی برای شکل‌دهی به نظارت‌های دولتی اهمیت دوچندان یافته؛ از سوی دیگر، آموزش تخصصی و ارتقای فناوری اطلاعات در دفاتر مشاوران، می‌تواند به افزایش شفافیت و کاهش سردرگمی موجود کمک کند. داوود بیگی‌نژاد در مصاحبه با خبرگزاری خبرآنلاین خاطرنشان کرده است که: «برای بهبود وضعیت بازار، مشاوران املاک باید همزمان از روش‌های سنتی و فناوری‌های نوین استفاده کنند تا تصویری واقعی از وضعیت معاملات ارایه شود.» این دیدگاه نشان‌دهنده این است که راهکارهای اصلاحی تنها از طریق تلاش مشترک مسوولان، مشاوران و بانک مرکزی امکان‌پذیر است. در نتیجه، سرمایه‌گذاری در آموزش نیروهای متخصص و به‌روزرسانی سیستم‌های اطلاعاتی از الزامات حیاتی می‌باشد.